關于深圳市寶安區2020年至2021年國有

園區提質增效績效審計整改情況的報告

自2022年8月17日至10月16日,寶安區審計局對深圳市寶安區2020年至2021年國有園區提質增效情況進行了績效審計。2023年1月12日，我司收到寶安區審計局出具的《深圳市寶安區2020年至2021年國有園區提質增效績效審計報告》（深寶審報〔2022〕14號）。針對報告提及有關我司的審計發現問題，我司高度重視，立即通知相關單位及時研究部署整改工作，力促審計發現問題整改落到實處。現將截止目前的整改情況報告如下：

一、審計發現問題整改情況

（一）關于“部分園區產業無明顯定位”問題的整改情況
    1、寶城豆制品廠：正在整改。整改情況：寶城豆制品廠定位為食品加工園區，該園區是作為寶安區“萊籃子工程”項目于1996年5月由政府行政劃撥方式購得土地并投資興建的廠房，用于寶安區“菜籃子工程”豆制品生產經營項目。鑒于該物業租賃合同僅剩余1年多的租期，且綠科方群公司在承租期間履約情況較好等情況，為避免公司利益受損和防止發生社會維穩事件，擬在租賃合同到期后引入優質企業進行升級改造。下一步整改措施：待該物業合同到期(即 2024年7月31日)后，收回該物業，引入優質企業進行升級改造。預計2025年完成升級改造工作。

2、園藝園工業園：已整改。園藝園工業園大部分產業用房為30年的老舊物業，目前園藝園公司正在逐步進行改造。已就8棟、9棟外立面提升做了初步設計及預算；清理了玻璃分割、汽車維修等低端制造業。從龍崗、松崗等地引進瑞榮自動化、藍天鍵科技等國高企業，培育國順半導體、大石創新科技、華億達等優質企業，2022年引進培育的優質企業達7家，正逐步把園區由低端制造業向高端智造業發展。

3、35區輕工廠房：正在整改。整改情況：35區輕工廠房園區定位為制造業，現出租給裕祺公司建設新安街道引進的政府文化項目“東方美品牌時尚創意園”，于2022年列入寶安區固投項目備案，總投資2800萬元。2022年3月裕祺公司完成小散工程和零星作業的街道報備，按項目約定裕祺公司正在對物業進行升級改造，目前項目正在施工，已完成消防系統安裝、部分樓層的裝修翻新。裕祺公司目前裝修進程緩慢，資興源公司已于2023年2月14日向裕祺公司發出《關于解除房屋租賃合同的通知》和《約談通知》，并聘請廣東中熙（龍華）律師事務所于3月8日發出《關于限期返還租賃物業的律師函》，3月20日再次發出《關于解除房屋租賃合同的通知》，限其在3月31日前返還物業，否則正式啟動收回園區的法律訴訟程序。下一步整改措施：資興源公司將依法依規啟動法律訴訟，收回物業。預計2024年12月31日前完成整改。

4、康城中心33區廠房、71區C棟廠房：正在整改。整改情況：該兩處廠房出租協議簽訂時康城中心為區殘聯下屬企業（康城中心于2020年12月30日由區殘聯整體劃轉入石巖湖公司），且33區廠房由康城中心與產業投資集團共同持有出租，71區C棟廠房由康城中心與深圳市裕銘工貿有限公司共同持有出租，康城中心并無完整產權。目前物業出租情況良好，并無拖欠租金情況出現，為尊重歷史，避免與承租方發生法律訴訟糾紛，石巖湖公司擬繼續履行原租賃合同條款，未來合同到期后將謀求產業載體轉型增效?，F階段，石巖湖公司出資購買了一批安全生產標示牌，以增強廠房的生產安全意識，并與承租戶持續溝通協商，敦促其繼續做好廠房的消防安全等方面的升級改造。下一步整改措施：石巖湖公司將加強與承租方溝通，協助做好廠房的提質增效、生產安全等工作，促進廠房產生更好的經濟效益、生態環境效益和社會效益。同時將多角度、多渠道去思考該廠房未來的可能性，在可操作前提下，做好該物業的提質增效工作。未來租賃合同到期后，將謀求產業載體轉型增效。

5、71區教育工業大廈辦公樓：已整改。園區內有1棟廠房（6層），2018年11月隨深圳市寶安區教育服務總公司從區教育局劃轉至資安公司。資安公司于2019年6月啟動該大廈升級改造工作，改造后園區產業定位為廠房、研發辦公，租金增幅達90%，目前園區入駐優質企業1家，年產值約1.8億元，用途為研發辦公。

    6、安順達場站：正在整改。整改情況：園區目前入駐企業2家，有優質企業1家，上市公司1家，年產值約6億元。2022年9月資安公司與寶安人才安居公司簽訂了合同框架協議，雙方擬“按公用設施上蓋配建”更新方向，合作開發。下一步整改措施：現正處于向相關部門進行項目報批階段，待批復后開展下一步工作。

7、供銷大廈：正在整改。整改情況：目前該園區入駐企業23家（含個體工商戶），有優質企業2家，年產值約2億元。該物業產權由4個業主共同擁有，物業用途受限，為非產業園區定位方向。按照權屬為我司的物業的使用用途，定位為：1樓部分、2樓為商業；4-7樓為賓館；8-11樓為辦公。下一步整改措施：現擬對該物業進行外墻升級改造，消除安全隱患，已完成改造設計方案，資安公司正與其它業主溝通協商，待統一意見后開展相關籌備工作。

8、泉寶工業區：正在整改。整改情況：我司已于2022年與所屬企業園區運營管理公司簽訂了《深圳市寶安區投資管理集團有限公司石巖泉寶工業區委托運營管理協議》，明確由園區運營管理公司負責園區的整治提升工作。我司于2022年7月25日印發了《深圳市寶安區投資管理集團物業產業載體提質增效工作方案》（寶投管[2022]86號）,明確2023年底開展泉寶工業區項目的動工建設。園區運營管理公司目前已完成了石巖泉寶工業區提升改造項目可行性研究報告。下一步整改措施：泉寶工業園將打造成為人才公寓項目，現已完成房屋安全檢測、可研報告、設計等相關準備工作，預計2023年年底開始動工建設。

9、沙井糧食大院：正在整改。整改情況：經檢測鑒定該物業屬D級危房，部分已塌陷，且該物業已納入"金蠔小鎮"深圳市重點城市更新項目范圍（已于2019年12月完成意愿征集，2021年進行初始測繪，2022年7月提供權利人核實）。2021年沙井街道辦事處來函明確裝修加固不予受理報備,已列為不可出租使用物業。下一步整改措施：目前物業處于測繪、確權當中，后續糧食公司將繼續跟進舊改城市更新項目推進情況。

（二）關于“百日攻堅工業保障房籌集任務完成率低”問題的整改情況

已整改。2022年7月25日，寶投集團正式印發了《深圳市寶安區投資管理集團有限公司物業產業載體提質增效工作方案》,明確了集團物業管理的戰略定位，利用國有物業招引與我區產業戰略性新興產業、未來產業和區域特色優勢產業。2022年，寶投集團全年提供給優質企業產業空間共計8.89萬平方米，已完成整改。

（三）關于“部分園區物業長期閑置，空置率較高”問題的整改情況

1、海納百川大廈空置3484.33平方米：正在整改。整改情況：2022年寶投置業公司聘請了同致誠公司對深圳多個區域同類物業進行市場調研，并出具了房地產調研報告，以了解租賃市場價格及入住率的變化；同時針對疫情帶來的市場租賃價格影響，寶投置業公司聘請樂居行公司對該大廈進行了租金評估，積極推進大廈剩余產業空間出租工作。目前，寶投置業公司正在多途徑開展招商工作：正在對接深圳市國際招標公司發布招商信息；主動對接區工信局、投資推廣署和住建局等政府招商部門推薦優質企業入駐；根據租賃市場變化，向上級部門提出招商優惠政策，加快招商進度。截至目前，區政府引進北交所、深證中小企業服務中心、深圳私募基金業協會和深證投資者服務中心入駐A座6層共1961.44㎡（包含整改面積3484.33㎡中的1704.84㎡），寶投置業公司正在與區工信局落實合同簽訂的具體事項。下一步整改措施：剩余B座4層租賃面積1431.21㎡和A座1702單元348.28㎡未出租原因：（1）根據寶安區政府對大廈產業定位，入駐企業需具備國高、規上、上市企業、專精特新或區產業部門推薦符合寶安區產業發展方向其中一條方可入駐，入駐條件較高，寶投置業公司在積極對接區產業部門；（2）招商優惠政策不明確，有關部門未有效協助解決企業納統轉移問題，企業未能按規定享受租賃補貼、人才安居房和裝修補貼等優惠政策，對企業落戶寶安區帶來不良影響；（3）受疫情影響，企業為節省成本，對標政府各項招商優惠政策，謹慎考慮入駐，以減輕企業負擔。后續寶投置業公司將繼續通過多途徑開展招租，預計年底達到整改效果。

2、園藝園工業園空置434.45平方米：已整改。原空置的9棟A102房已于2022年3月通過單一來源方式直接出租給深圳市藍天鍵科技有限公司。

3、沙井糧食大院空置8128.55平方米：正在整改。整改情況：該物業已納入"金蠔小鎮"深圳市重點城市更新項目范圍，經檢測鑒定屬D級房屋，部分已塌陷，原已空置停用。糧食公司為盤活國有資產采取以承租方加固裝修的方式對外招租，擬修舊如舊打造文化產業類項目，并分別于2020年11月、2021年2月成交簽訂合同6份。但由于2021年沙井街道辦函告已明確不受理承租方的加固裝修申請，從而已無法出租。下一步整改措施：目前物業處于測繪、確權當中，后續糧食公司將繼續跟進該舊改城市更新項目推進情況。

（四）關于“二房東未得到有效清理”問題的整改情況

1、寶城豆制品廠：正在整改。整改情況：鑒于該物業租賃合同期限僅剩一年多，為避免公司利益受損和防止發生社會維穩事件，擬在租賃合同到期后收回該物業，徹底清退“二房東”。在合同期間，寰通公司提前做好清退“二房東”的前期準備工作，一是加強安全生產檢查，督促租戶及時整改安全隱患，確保園區生產經營平穩有序；二是加強監督管理工作，禁止租戶對物業加建或進行大規模裝修，以免增加租賃期滿后物業回收工作的難度。下一步整改措施：寰通公司將持續做好園區管理工作，為到期(2024年7月31日)收回物業清理二房東奠定基礎。

2、園藝園工業園：已整改。園藝園公司與北方駿億公司簽訂了兩份房屋租賃合同，向其出租該園區25棟、26棟北半棟、26棟南2樓、27棟4-7樓，出租面積1.63萬平方米。園藝園公司于2022年7月27日向北方駿億公司發出《關于合同到期不再續租的告知函》，并要求其將告知函通知到所有分租戶，明確在合同到期后會清理低端產業，保留培育優質企業的招租模式。2022年12月31日已收回物業。目前通過單一來源及公開招租方式，已將大部分產業用房出租給深圳市天正達電子股份有限公司等6家規上或國高企業，并留足配套宿舍后，將部分宿舍對外出租。

3、35區輕工廠房：正在整改。整改情況：35區輕工廠房作為區重大項目場地引進承租戶裕祺公司，該項目計劃是需進行招商引資，裕祺公司2022年已清理部分與項目無關企業，目前園區留存企業是作為項目需要引進。資興源公司已多次約談裕祺公司要求清退與項目無關企業，并完成項目投資。目前資興源公司清退“二房東”遇到困難：（1）因裕祺公司在此經營多年，雖租賃合同還有一年多到期，仍得到街道和有關部門同意對園區投入資金進行升級改造，啟動項目，其表示即使給予賠償也不搬離；（2）清退資金未在公司年度預算范圍內，需申請清退資金并專款專用。需通過訴訟先解除與裕祺公司合同，再清退園區最終承租戶，但清退時園區最終承租戶租賃押金和補償金需由資興源公司墊支，再追訴裕祺公司；（3）最終承租戶或因租賃合同未到期原因不配合搬遷，屆時資興源公司只能接手繼續經營，直到所有租戶清理完畢方能整體招租，而清退期間空置部分物業不能招租將產生租金損失；（4）此時即使清退全部完成，現租賃市場行情不佳，園區進出交通受隔壁兩所幼兒園影響較不便，園區要達到產值要求，在整體招商相對困難情況下，物業或將繼續空置；（5）如強制清場極易引發不穩定因素和突發事件，造成惡劣社會影響。

鑒于審計要求限期整改，以及裕祺公司存在諸多違約行為且拒不整改等原因，為響應寶安區各政府部門的要求，同時避免租金損失，資興源公司已于2023年2月14日向裕祺公司發出《關于解除房屋租賃合同的通知》和《約談通知》；并聘請廣東中熙（龍華）律師事務所于3月8日發出《關于限期返還租賃物業的律師函》，3月20日再次發出《關于解除房屋租賃合同的通知》，限其在3月31日前返還物業，否則正式啟動收回園區的法律訴訟程序。但裕祺公司法人在全國兩會期間在北京上訪（實名舉報博羅縣委書記），至今未出面交涉，亦未履行交納租金、清退園區承租戶及返還物業等義務。

下一步整改措施：在2023年全國兩會結束后，資興源公司依法正式啟動了收回園區的法律訴訟程序，現正聘請律師代理該訴訟案件，起訴裕祺公司及股東黃小波，請求法院判決：確認《租賃合同》于2023年3月31日已解除；由兩被告承擔裕祺公司拖欠的租金及相關費用、逾期交租及其他費用的滯納金、逾期搬離租賃物業的違約金；裕祺公司清場返還租賃物業并辦理相關移交手續。預計2024年12月31日前完成整改。

4、康城中心33區廠房、康城中心71區C棟：正在整改。整改情況：該兩處廠房簽訂出租協議時康城中心為區殘聯下屬企業（康城中心于2020年12月30日由區殘聯整體劃轉入石巖湖公司）。目前物業出租情況良好，并無拖欠租金情況出現，為尊重歷史，避免與承租方發生法律訴訟糾紛，石巖湖公司擬繼續履行原租賃合同條款，待合同到期后將謀求產業載體轉型增效。下一步整改措施：石巖湖公司將時刻與承租方保持溝通，如有500平米以上可供租賃的產業空間，主動向相關部門和有關招商招租平臺提供信息，充分利用各類網絡信息平臺，積極尋找優質企業，力求更多的規上及國高型優質企業入駐。未來合同到期后將謀求產業載體轉型增效。

5、方華工業區：該園區不存在二房東。方華公司根據寶安區政府深寶府會紀[2017]203號文件精神，與述古堂公司簽訂該園區租賃合同，將“中國寶安·述古堂文博小鎮”項目落戶方華工業區。簽訂合同后，述古堂公司投資4000多萬元將工業區原來低產值高能耗的加工產業升級為高端文化產業，將老舊廠房升級改造為美術館、博物館等文化產業。述古堂文博聚落文化產業2017-2019年連續三年作為寶安區重大項目，述古堂公司將述古堂美術館、文化實驗室、博物館設立在該園區，引入了專業服務機構參與，包括全國頂級美術館規劃機構紅日公司等;吸引了諸如清華大學中國畫高研班主講導師、中國美術家協會會員、深圳中國畫藝委會秘書長馬順先老師，西泠印社社員、中國書法家協會會員、深圳市書法家協會常務副主席兼秘書長陳浩老師等十余名知名藝術家常駐；啟動了年輕藝術家孵化及文創企業育成計劃，吸引了周金華、徐振邦等一批來自北京、上海及海外回國的年輕藝術家和文創企業團隊，加強了園區的對外輻射和參與國際文化交流的能力。

述古堂公司將方華工業區升級改造成寶安區高端文化產業集中地，并利用少部分物業空間引入上下游文化產業，逐步形成了“文化創作、文化商業、文化科技”三大支撐體系雛形。充分整合文化產業鏈，創新文化產品交易模式，加強藝術培訓，構建完整的資源體系、精細化運營管理及深度異業聯盟，打造以藝術美育為紐帶，融展覽活動和收藏管家為一體，輻射大眾的藝術社交共享平臺，因此該園區并未存在二房東。

（五）關于“部分園區存在轉供水電加價行為”問題的整改情況

1、泉寶工業區：正在整改。整改情況：該園區B2、B3棟宿舍樓原租戶為自主招租的零散客戶，無法落實抄表到戶。園區設施老化破損，功能單一，為提升物業價值，正在進行全面升級改造。目前原租戶已全部清場搬離。下一步整改措施：現該園區升級改造工作正在穩步進行中，后續將按要求落實抄表到戶，杜絕類似情況再次發生。

2、寶城豆制品廠：已整改。一是寰通公司已于2021年8月與寶安區供電局簽訂《深圳市寶安區工業園區供電環境綜合升級改造和運維管理移交協議》，完成園區抄表到戶工作，租戶直接向供電局繳交電費；二是寰通公司已于 2022年12月向綠科方群公司下發《關于規范用水、用電收費管理的通知》，通知其自用產生的水費及向最終承租戶收取的水費總和不得高于其向自來水公司繳納的水費，后續持續關注跟進水費收取情況。

3、七星科技園：已整改。2022年3月已將園區通過單一來源方式出租給上市公司深圳市易瑞生物技術股份有限公司，由其直接交水電費到相關部門。

4、山城工業區：正在整改。整改情況：目前，該工業區整體納入石巖總部經濟園區“工業上樓”項目，寶牧公司根據相關工作部署，2023年第一季度全面開展物業清租工作，為拆除園區內全部物業打下基礎。下一步整改措施：根據石巖總部經濟園區“工業上樓”項目工作部署，預計2023年上半年落實園區廠房和宿舍物業拆除重建。寶牧公司將根據“工業上樓”項目實施節點，聯系供電、供水部門，全面落實“抄表到戶”，實現各用戶直接向水、電專營單位繳納水、電費。

5、園藝園工業園：已整改。2021年8月園藝園公司與寶安區供電局簽訂了《深圳市寶安區工業園區供電環境綜合升級改造運維管理移交協議》，于2022年4月完成了轉供電改造?，F大部分工業用電已實現抄表到戶，對于供電部門不愿接收的零星用電戶的電費以及各租戶水費，由園藝園公司繳納水、電費后，嚴格按供水電部門收取的費用收取終端用戶相關費用。

（六）關于“個別園區續租租金偏低，租金收益明顯受損”問題的整改情況

已整改。經資興源公司調查，2018年6月，35區輕工廠房租賃合同即將到期，資興源公司準備提前公開招租，按流程評估了租金單價為38元。裕祺公司當時正在申辦區重大文化項目，要求續租物業，資興源公司向裕祺公司提議按對外公開招租的出租底價續約，裕祺公司為防止資興源公司將物業掛平臺招租，暫且答應了條件并簽訂了第一次續期補充協議。隨即裕祺公司向區政府反映該園區續租租金價格按照物業對外公開招租的定價向其收取，續租不是重新公開招租，應分開對待，續租租金單價過高且缺乏政策依據。后政府查實2018年確未出臺續租租金定價相關規定，資興源公司結合物業現狀、區政府領導相關批示及物業歷史租價，根據深寶府辦[2018]30號《寶安區關于穩定工業用房租賃價格降低工業企業成本的若干措施（試行）》的相關規定，才將續租價格調整回原合同租金單價。

2020年8月11日，寶投管[2020]62號文《深圳市寶安區投資管理集團有限公司物業租賃經營管理暫行辦法》第二十一條規定：“單一來源方式、競爭性談判、直接出租（續租）租金價格均不得低于評估中間價。”，至此我集團已正式出臺有關續租底價的規定。

（七）關于“個別簽約的重大項目嚴重違約且推進遲緩，缺乏后續監管”問題的整改情況

正在整改。整改情況：東方美時尚品牌產業園項目是由新安街道簽約引進的區政府十大文創項目之一，當時資興源公司只負責提供場地和物業安全生產，租賃期內并未有需負責督辦項目完成或園區需達到多少產值的條款，具體項目督辦仍由街道相關部門負責，資興源公司出租物業以來已不定期將項目相關進展情況匯報街道。

自2020年5月起，裕祺公司開始出現較嚴重的拖欠租金現象，且未按與街道約定推進東方美項目，資興源公司催促裕祺公司繳納租金無果后將相關情況上報街道并發送解除租賃合同通知，委派工作人員對分租戶租金押金情況進行了解調查及物業清場，但裕祺公司及園區租戶并不配合，資興源公司采取了園區停水停電剛性措施，遭到園區租戶強烈抗議，并將矛盾升級至上川社區工作站，工作站不允許停水停電并出具調解書。后在裕祺公司交清欠租情況下，考慮到當時正處于國慶、深圳經濟特區建立40周年大會舉行和“全國文明城市”創文的重要關鍵時期，若采取更加剛性措施將會產生不可預計的嚴重后果，作為國企有責任杜絕群體維穩事件。

2021年開年后裕祺公司準備啟動東方美項目，適逢新冠疫情再次爆發，項目進展更加緩慢，此時離租賃合同結束還有不到三年時間，而收回物業的方法只有通過法律訴訟，經資興源公司咨詢法律顧問，提前解除租賃合同案未有違約金額標的（當時未欠租），園區所剩分租戶裕祺公司稱也是項目需要引進，“二房東”實際違約取證困難，租賃合同內未約定項目未完成可終止租賃合同的條款，加上法院排期、取證、強制清場，承租戶再提起上訴等，完成訴訟最少兩至三年，并有敗訴風險，加之涉及政府項目時間很可能會延長，屆時該物業將無法正常出租，得不償失。

今年3月15日，資興源公司發函至新安街道辦上川工作站反映項目目前相關情況。3月16日，工作站復函已知悉并要求資興源公司依法依規妥善處理。

下一步整改措施：2023年全國兩會結束后，資興源公司依法正式啟動了收回物業的法律訴訟程序，現正聘請律師代理該訴訟案件，起訴裕祺公司及股東黃小波。預計2024年12月31日前完成整改。

長效機制建立情況：2023年2月15日寶安區國資局印發《深圳市寶安區國有企業物業招商招租管理辦法》（深寶國資[2023]24號）第十條（二）規定：“區產業部門、行業主管部門、各街道、各區屬國企推薦的招引項目（含企業、機構、平臺），由推薦單位簽訂監管協議，對合同約定指標的項目由推薦單位出具書面考核結果，未達到約定指標，區屬國企有權提前終止租賃合同或提高租金……”。后續將按照上級相關規定執行，杜絕此類情況再次發生。

二、建議采納情況

我司逐一對照審計報告所列有關我司的審計發現問題，積極采納相對應的整改建議，根據建議采取有效的措施進行整改。對于目前未完成整改的問題，后續我司將繼續督促有關企業加大力度做好整改落實，爭取早日完成整改。